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特色小镇建设如何规避房地产化?发布时间: 2018.01.24

1月21日,2018中国地产•金融大会第八届中国地金联盟年会在北京富力万丽酒店正式召开。与会专家学者从不同角度进行了演讲,并在特色小镇开发与运营模式创新特色小镇产研结合研讨城市更新与困境资产投资并购租售并举与房地产未来发展等方面深入探讨。


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参加本次会议的有幸福寰球企业家联盟主席、地金联盟主席、黄金湾投资集团董事长、中实国开资产管理董事长申威,房龙点评董事长、房龙点评创始人肖勇,奥伦达部落副总裁王利,南方设计院副院长姜晓刚应邀参加会议并做主旨演讲。


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一、演讲要点 


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1.中国已进入创新驱动阶段,最核心的要素是人。


“目前特色小镇发展得非常乱,但发改委的文件一出,我相信会越来越统一,我认为特色小镇专门是指浙江做的类型。浙江省同样模式的有江苏、山东、福建、广东、安徽、吉林、陕西等省。”姜晓刚表示,特色小镇的建设关键是去研究省里面的政策,因为每个省的做法不一样,省里的政策才是关键,住建部以及发改委只是牵引的方向。


2.房地产的特色小镇困境


房地产是权力经济,原来由房地产商来做的特色小镇模式已经不再被政府承认,他们如今也几乎不能再从政府手里拿到土地资源和政策资源。


国家多次强调,特色小镇不能房地产化以及特色小镇不能让房地产商主导


这主要有以下5个原因:


(1) 特色小镇的一个核心要素是降成本。如果地产撬动,随之就会撬动地价,一旦地价被撬动,所有成本就上升了,这就违背了做特色小镇的初衷。


(2) 而特色小镇对地价撬动能力非常强。正如杭州的小镇,三年时间周边的地价增长了三倍。地方政府要先把产业做好,再出让土地,土地出让金可以高好几倍。如果一开始政府就把土地卖给房地产公司,相当于土地贱卖。


(3)房地产本身行业存在问题,房地产行业必须要转型。因为其本来就属于服务配套型产业。农村为什么衰败、中小城市为什么人口外溢、为什么东三省每年有200万人口出来?最关键还在于经济不行,其实质就是产业不行。房地产如果不去联合、跨界,是不能能撬动任何产业的。


(4) 房地产制度存在问题。如果房地产商要做特色小镇,那他们所有的制度都要重新设计,不能接着围绕时间、成本、利润三个要素(即时间越短越好周期越快越好,成本越少越好,利润越高越好)。他们要从原先封闭式的盈利模式转成开放式、共享式的。


(5)项目公司能力问题。房地产公司的项目一般会成立项目公司来操盘,而项目公司的人员能力通常和特色小镇相差甚远。同时,由于缺乏制度的支撑,项目公司对特色小镇往往会产生抵触情绪。


在姜晓刚看来,从今年开始特色小镇会越来越趋同于浙江省模式。浙江省的模式到底是怎么回事?浙江省的特色小镇最核心的实力是产业的升级转型,而不是新型城镇化。


他认为城镇化最核心的问题是经济问题,也就是产业发展问题。不解决产业的升级转型,新型城镇化就是空中楼阁,难以实现。


未来中国特色小镇主要有最新的三大机会。第一个机会是解决产业以及中小城市问题的特色小镇。第二个是解决农村问题的田园综合体。第三个是解决北方以及城市级别的雄安新区。


二、高峰论坛——特色小镇开发与运营模式创新


姜工发言_meitu_4.jpg    


参与本次高峰论坛的有中国特色小镇联盟副理事长、北京房展会秘书长郑向东,政协委员、全国青联常委、彭丹世纪影视集团董事长彭丹,大中华购物中心联盟主席、铜锣湾集团董事长陈智,巅峰智业文旅特色小镇事业部总经理申杰玲,奥伦达部落副总裁王利泉以及南方设计院副院长姜晓刚


在高峰论坛中,姜晓刚就特色小镇运营的重点精华做了如下分享:


1.重点一:政府在特色小镇建设中的作用


运营是特色小镇的核心保障,而特色小镇是真正找到了政府和市场结合的抓手。从运营的角度来讲,政府在特色小镇里应该起什么作用,做什么事情,这是做任何特色小镇首先必须要考虑的第一重要的问题。


2.重点二:政府如何在特色小镇建设中发挥作用


政府在特色小镇建设中基本要做三件事情:第一件事情是制定规则,包括政策等;第二是维护规则,随时代变迁,我们必须用法律形式维护规则;第三,我们需要明确的是中国和中国政府,与全世界任何一个国家和政府不同,中国政府是有为政府。

在建设特色小镇时一定让中国政府的能力充分在特色小镇发挥出来。


3.重点三:政府与企业对特色小镇建设的不同尺度


· 政府在特色小镇建设中需要注意什么?


政府的执行力、动员力、组织力、号召力应该持续不间断地注入到特色小镇,政府在特色小镇建设中不是一个简单的土地和公共产品的供应商。


· 什么样的企业能主导一个小镇?


主导一个特色小镇的企业必须同时具备以下三个条件:


1.当地的龙头企业;2.产业链上游企业;3.与政府之间相互联动建立起一个开放、共享、多赢的平台机制的企业。


· 政府和企业的关系如何处理?


以浙江一个小镇为例,它是实行小镇管委会的方式,特点是没有任何行政管理权限。其主要职能为:落实政策服务企业以及协调政府关系


小镇管委会的存在把政府的服务职能用小镇管委会的形式固化下来,从而让服务和管理分离,这是一个非常伟大的创举。


三、大会其余进程


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在特色小镇开发与运营模式创新的探讨结束后,业界大腕们后续对特色小镇产研结合研讨、城市更新与困境资产投资并购以及租售并举与房地产未来发展等问题进行了深入研究。